부담부증여 채무비율, 증여세 줄어도 양도세가 더 늘 수 있어요

전세보증금이나 대출이 있는 집을 자녀에게 넘길 때는 증여세만 비교하면 안 됩니다. 실제로 인수하는 채무는 자녀의 증여세 계산에서 공제될 수 있지만 부모에게는 양도소득세 검토가 필요합니다. 아래 계산 예시는 2026년 7월 28일에 정리한 내용이며, 9월 29일에는 다주택자 중과 유예 경과조치의 날짜와 조건을 다시 대조했습니다.

채무를 넘기는 순간 세금이 세 갈래로 나뉘어요

부담부증여는 집에 딸린 대출이나 임대보증금을 자녀가 실제로 떠안는 조건으로 집을 넘기는 방식이에요. 쉽게 말해 집의 일부는 공짜로 주고, 채무만큼은 값을 치르고 판 것으로 본다는 뜻이에요.

“수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당” — 국세청 양도소득세 안내

그래서 한 번의 거래에서 세금이 셋으로 갈라져요.

• 집값에서 인정받은 채무를 뺀 부분 → 자녀에게 증여세
• 자녀가 떠안은 채무 부분 → 부모에게 양도소득세(그리고 그에 딸린 지방소득세)
• 소유권을 넘겨받은 거래 전체 → 자녀에게 취득세

시가 8억 원짜리 아파트에 인정되는 채무가 4억 원이면 증여세 계산의 출발점은 원칙적으로 4억 원이에요. 다만 증여재산공제, 최근 10년간 같은 사람에게서 받은 증여, 재산 평가방법에 따라 실제 과세표준은 달라져요.

같은 8억 아파트라도 부모 취득가액에서 갈려요

많이 오해하는 부분이 여기예요. 부모의 양도세는 채무 4억 원에 세율을 바로 곱하는 게 아니라, 재산가액 중 채무가 차지하는 비율만큼 양도가액과 취득가액을 나눠서 차익을 구해요.

계산 감을 잡는 식은 이래요. 양도차익 ≈ 채무액 − (부모 취득가액 × 채무액 ÷ 증여재산가액). 시가 8억 원에 채무 4억 원이면 채무비율은 50%죠.

• 부모가 6억 원에 산 집: 안분 취득가액 3억 원 → 양도차익 약 1억 원
• 부모가 3억 원에 산 집: 안분 취득가액 1억5,000만 원 → 양도차익 약 2억5,000만 원

집값도 채무도 똑같은데 차익이 2.5배 차이 나요. 오래전에 싸게 산 집일수록 부담부증여의 양도세 부담이 커진다는 뜻이에요.

채무를 더 얹으면 어느 쪽이 얼마나 움직이나요

이번엔 3억 원에 산 8억 원짜리 집에서 채무만 바꿔볼게요.

• 채무 2억 원(25%): 증여세 계산 출발점 6억 원, 안분 취득가액 7,500만 원 → 양도차익 약 1억2,500만 원
• 채무 4억 원(50%): 증여세 계산 출발점 4억 원, 안분 취득가액 1억5,000만 원 → 양도차익 약 2억5,000만 원

채무를 2억 원 더 얹으면 증여세 대상은 2억 원 줄지만 부모의 양도차익은 1억2,500만 원 늘어요. 증여세는 자녀가 받은 재산에 누진세율로 붙고 양도세는 부모의 차익에 붙기 때문에, 둘 중 어느 쪽이 더 큰지는 세율 구간과 공제를 넣어봐야 알 수 있어요. 위 숫자는 필요경비와 공제를 반영하기 전 값이라 실제 세액이 아니라 방향을 보는 용도예요.

중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났어요

여기가 이번에 가장 정확히 짚어야 할 부분이에요. 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지였고, 대한민국 정책브리핑 안내에 따르면 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용돼요. 조정대상지역 주택이 중과 대상이면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 붙고 장기보유특별공제도 배제돼요.

정책브리핑에 실린 국세청의 2026년 4월 24일 안내는 기존 거래에 대한 경과조치를 설명합니다. 토지거래허가 대상 주택은 5월 9일까지 허가를 신청하고 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결하는 등의 요건을 확인해야 합니다. 강남·서초·송파·용산 주택은 계약일부터 4개월 이내이면서 늦어도 9월 9일까지 잔금 또는 등기를 마치는 조건이므로, 9월 29일 현재 그 최종기한은 지났습니다. 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 주택의 안내는 계약일부터 6개월 이내이면서 늦어도 11월 9일까지입니다. 해당 날짜까지 무조건 기다릴 수 있는 것은 아니며 계약일 기준 기한도 함께 충족해야 합니다.

안내는 매매계약과 계약금 지급 증빙을 요구하며 가계약이나 허가 전 사전거래약정을 매매계약으로 보지 않습니다. 허가 대상이 아닌 주택에도 별도의 기존 계약 요건이 있습니다. 지금 새로 하는 부담부증여에 이 경과조치가 자동 적용된다고 판단하지 말고, 증여일의 법령과 주택 수·중과 제외 요건을 따로 확인하세요. 위 설명은 4월 24일 안내의 조건을 재확인한 것이며 이후의 모든 개정이나 개인별 적용을 확인한 결과는 아닙니다.

계약서 문구보다 자녀가 실제로 갚는 흐름이 중요해요

부모와 자녀 사이 거래라 채무 인수라고 적었다는 사실만으로는 부족해요. 그 집에 딸린 부모의 진짜 채무인지, 자녀가 그걸 넘겨받았는지, 자녀에게 갚을 힘이 있는지를 자료로 보여줄 수 있어야 채무 공제가 유지돼요.

• 대출 잔액증명서와 금융기관의 채무 인수·승계 자료
• 기존 임대차계약서, 보증금을 실제로 받은 내역과 임차인 확인자료
• 자녀의 소득·재산 자료, 이자와 원금을 내는 자녀 명의 계좌
• 증여 후에도 부모가 대신 갚지 않았음을 보여주는 금융 흐름

자녀에게 소득이 없다고 해서 언제나 부인되는 건 아니에요. 다만 보유재산도 다른 상환재원도 없는데 부모가 원금과 이자를 계속 내주면, 대신 낸 금액이 다시 증여로 과세되거나 애초의 채무 인수 자체를 다시 들여다보게 될 수 있어요.

신고기한은 증여일 말일부터 3개월, 일반 양도와 달라요

부담부증여는 신고 일정이 헷갈리기 쉬워요. 국세청 양도소득세 신고·납부기한 안내를 보면 일반 부동산 양도의 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월인데, 부담부증여로 인한 양도는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이에요. 증여세도 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이라 같은 시점에 두 신고를 함께 준비하면 돼요. 습관적으로 2개월로 계산해 두면 오히려 일찍 서두르게 되니, 기한 자체를 3개월로 적어두는 편이 낫습니다.

두 방식의 총세액을 같은 날짜로 한 장에 적어보세요

결정은 아래 순서로 하면 흔들리지 않아요. 핵심은 일반 증여와 부담부증여를 같은 증여일 기준으로 놓고, 세목을 하나도 빼지 않은 합계로 비교하는 거예요.

1. 증여일에 적용할 재산가액과 실제 채무액, 채무비율을 적는다.
2. 부모의 취득가액·필요경비·취득일, 그리고 증여일 현재 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부를 적는다.
3. 일반 증여 쪽 합계(증여세 + 취득세)와 부담부증여 쪽 합계(증여세 + 양도소득세 + 지방소득세 + 취득세)를 나란히 계산한다.
4. 자녀 명의 계좌에서 앞으로 이자와 원금을 감당할 수 있는지 월별 자금 흐름을 확인한다.

세 가지는 스스로 단정하지 말고 확인 경로를 밟는 편이 안전해요. 부모가 1세대 1주택이어도 부담부증여라는 이유만으로 비과세가 되지는 않으니 증여일 현재의 보유·거주 요건과 고가주택 기준을 확인해야 하고, 취득세는 지방세라 채무 인수 부분과 무상 부분을 나눠 적용할 수 있으며 주택 수·지역·가액에 따라 달라지므로 위택스나 물건 소재지 시·군·구 세정부서에 따로 물어야 해요. 다주택 중과나 비과세 요건이 얽혀 있다면 계약 전에 세무대리인에게 두 방식의 비교계산서를 요청하는 게 가장 확실합니다.

이 글의 숫자는 필요경비와 공제 등을 생략한 안분 비교 예시이며 실제 세액이 아닙니다. 2026년 9월 29일에는 정책브리핑의 국세청 4월 24일 안내에서 경과조치의 계약일 기준과 9월 9일·11월 9일 상한을 다시 확인했습니다. 부담부증여의 채무 인정, 세목별 계산과 신고기한은 기존 검토 범위이며 이번에 전수 재검증하지 않았습니다. 실제 거래는 증여일에 적용되는 법령과 개인별 자료로 판단해야 합니다.