이혼 재산분할·위자료 세금 비교, 아파트 넘길 때 누가 내나

이혼하면서 아파트를 넘길 예정이라면 명칭보다 먼저 집을 주는 사람의 양도소득세를 비교해야 해요. 정상적인 재산분할은 특별한 사정이 없으면 유상양도로 보지 않지만, 위자료 대신 집을 넘기는 경우에는 주는 사람에게 양도소득세가 생길 수 있습니다.

받는 사람도 세금이 없는 것은 아니에요. 소유권을 취득하므로 취득세 등을 계산해야 하고, 나중에 팔 계획이 있다면 취득시기와 취득가액을 별도로 확인해야 합니다. 아래 내용은 2026년 7월 28일 공식 자료를 대조한 기준이에요.

재산분할과 위자료는 집을 주는 사람의 양도세부터 달라져요

재산분할은 혼인 중 함께 만든 재산을 나누는 절차예요. 대법원은 실질적인 부부공동재산을 청산하는 재산분할에 따른 부동산 이전은 특별한 사정이 없으면 양도소득세 과세대상인 유상양도에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 자세한 근거는 대법원 96누14401 판결과 법제처 재산분할 과세 안내에서 확인할 수 있어요.

반면 위자료는 정신적 손해를 돈으로 배상하는 것이에요. 현금 대신 아파트를 넘기면 집을 준 사람이 위자료 지급의무가 사라지는 경제적 이익을 얻은 것으로 보아 유상양도에 해당할 수 있습니다. 양도소득이 발생했다면 집을 준 사람이 양도소득세를 내야 한다는 것이 법제처 위자료 지급 과세 안내의 설명이에요.

같은 아파트라도 재산분할인지 위자료인지에 따라 집을 주는 사람의 이혼 시점 양도소득세가 달라질 수 있어요. 합의서에 붙인 이름만이 아니라 실제 재산 형성 과정과 이전 목적이 뒷받침되어야 합니다.

따라서 합의서에 재산분할이라고 썼다는 이유만으로 양도소득세가 없어지는 것은 아니에요. 혼인 중 함께 형성한 재산을 실제로 청산하는 이전인지, 전체 재산 배분과 등기원인이 서로 맞는지 확인해야 합니다.

받는 사람은 취득세를 고정 세율로 계산하면 안 돼요

재산분할로 부동산을 받은 사람에게는 증여세나 소득세가 부과되지 않지만, 소유권을 취득한 데 따른 취득세와 관련 지방세는 별도로 발생해요. 위자료로 부동산을 받은 경우에도 취득세 등을 확인해야 합니다.

지방세법 제15조는 재산분할로 인한 취득을 세율 특례 대상으로 정하고 있어요. 대법원도 재산분할 취득에 통상보다 낮은 취득세율을 적용하는 취지를 확인했습니다. 다만 이 규정만 보고 최종 세율을 1.5%라고 고정할 수는 없어요.

위자료로 받은 아파트 역시 언제나 3.5%라고 단정하면 안 됩니다. 등기 원인, 과세표준, 취득 형태와 적용되는 지방세가 달라질 수 있으므로 아파트 소재지 시·군·구 세무부서에 합의서 초안을 보여주고 예상 세액을 확인하는 편이 안전해요.

나중에 팔 세금은 취득일과 취득가액을 서류로 확인해야 해요

기존 글처럼 재산분할로 받은 사람이 전 배우자의 취득일과 취득가액을 모든 경우에 그대로 이어받는다고 단정하기는 어려워요. 이번에 대조한 공식 출처만으로는 개별 사례의 취득시기와 취득가액을 일률적으로 결정할 수 없었습니다.

따라서 매도 예정일이 있다면 세금 계산 전에 다음 자료부터 모아야 해요.

• 전 배우자의 최초 매매계약서와 취득세 납부자료
• 이혼 합의서, 조정조서 또는 판결문
• 소유권이전등기의 등기원인과 등기일
• 양도 당시 세대의 주택 보유 현황
• 실제 거주기간을 확인할 주민등록·관리비 등 관련 자료

이 자료를 가지고 양도 당시 관할 세무서나 세무사에게 취득시기와 인정 가능한 취득가액부터 확인하세요. 이 두 값이 달라지면 보유기간, 양도차익과 장기보유특별공제 계산도 함께 달라질 수 있습니다. 재산분할로 받았다는 사실만으로 취득일과 취득가액이 자동으로 정해진다고 보면 안 돼요.

12억원 기준과 장기보유공제도 자동 적용되는 것은 아니에요

국세청 고가주택 세액계산 안내에 따르면 1세대1주택에 해당하는 고가주택은 전체 양도차익 중 양도가액 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세해요. 집값이 12억원 이하라는 이유만으로 다른 비과세 요건까지 자동으로 충족되는 것은 아닙니다.

국세청 양도소득세 세율 안내의 3년 이상 보유한 1세대1주택 공제표는 보유기간과 거주기간을 나눠 각각 최대 40%까지 표시하고 있어요. 실제 적용 여부는 주택 수, 보유기간, 거주기간과 취득시기 판단을 함께 확인해야 합니다.

위자료로 받은 집을 2년 뒤 판다는 이유만으로 재산분할로 받은 집과 세금이 같아지는 것도 아니에요. 위자료 이전 당시 집을 준 사람의 양도소득세, 받은 사람의 취득세, 향후 매도 때 적용할 취득시기·취득가액과 주택 보유 상황을 각각 판단해야 합니다.

합의서 서명 전 같은 매도 예정일로 두 안을 계산하세요

세금 비교는 한쪽의 취득세만 보는 방식으로 끝내면 안 돼요. 재산분할안과 위자료안을 같은 매도 예정일에 놓고 주는 사람과 받는 사람의 세금을 모두 비교해야 합니다.

1. 재산분할안에서 집을 주는 사람의 이혼 시점 양도소득세를 확인해요.
2. 위자료안에서 집을 주는 사람의 이혼 시점 양도소득세를 계산해요.
3. 두 안에서 받는 사람의 취득세와 관련 지방세를 각각 확인해요.
4. 예상 매도일을 정한 뒤 인정되는 취득시기·취득가액과 보유·거주 요건을 대조해요.
5. 대출 승계, 현금 정산과 다른 재산 배분까지 포함한 최종 부담을 비교해요.

먼저 국세상담센터 126이나 관할 세무서에서 양도소득세 기준을 확인하고, 취득세는 아파트 소재지 시·군·구 세무부서에 문의하세요. 최종 합의 전에는 같은 자료와 같은 매도 예정일을 기준으로 세무사에게 두 안의 예상 세액을 함께 계산해 달라고 요청하는 것이 좋아요.

확인일은 2026년 7월 28일이에요. 법제처 생활법령에서 재산분할과 위자료 이전의 과세 차이를 확인하고, 국가법령정보센터에서 지방세법 제15조와 대법원 판결을 대조했습니다. 국세청 자료에서는 1세대1주택 고가주택의 12억원 초과분 계산과 보유·거주기간을 나눈 장기보유특별공제표를 확인했어요.

개별 아파트의 최종 취득세율, 취득시기·취득가액, 실제 거주 인정기간과 최종 양도소득세액은 확인하지 않았습니다. 이 부분은 합의서와 보유자료를 기준으로 관할 기관이나 세무사에게 확인해야 해요.