1세대1주택 양도세 비과세 거주요건, 조정대상지역 재지정 전후로 갈립니다

집을 팔 때 2년을 살아야 하는지는 지금 이 순간의 규제 상태가 아니라 집을 산 날의 상태로 정해져요. 조정대상지역이 다시 지정됐다는 뉴스를 보고 놀란 분들이 많은데, 이미 산 집이라면 그 날짜에 조정대상지역이었는지만 확인하면 답이 나와요. 앞으로 계약할 집이라면 반대로 지금부터 계산이 달라질 수 있고요.

취득일이 언제냐에 따라 거주요건이 달라져요

소득세법 시행령 제154조는 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 2년 거주요건을 둬요. 취득한 뒤 지역이 해제돼도 이미 붙은 거주요건은 사라지지 않고, 비규제지역일 때 산 집이라면 나중에 재지정돼도 새로 붙지 않아요.

서울은 지정과 해제가 반복돼서 주소만 보면 틀리기 쉬워요. 취득 시기를 네 구간으로 나눠보면 헷갈림이 확 줄어들어요.

• 2017년 8월 3일 이전 취득: 조정대상지역 취득에 따른 2년 거주요건이 생기기 전이에요.
• 2017년 8월 3일부터 2023년 1월 4일까지 서울 취득: 당시 서울 전역이 조정대상지역이어서 원칙적으로 2년 거주가 필요해요.
• 2023년 1월 5일부터 2025년 10월 15일까지 취득: 강남구·서초구·송파구·용산구는 계속 규제지역이었지만 나머지 21개 자치구는 해제 상태였어요.
• 2025년 10월 16일 이후 취득: 서울 25개 자치구 전역이 다시 조정대상지역이라 원칙적으로 2년 거주가 필요해요.

예를 들어 마포구 아파트를 2024년에 취득했다면 당시 마포구는 해제 상태였어요. 2025년 10월 서울 전역이 재지정됐어도 그 집에 거주요건이 뒤늦게 붙지는 않아요. 반면 같은 2024년에 송파구 주택을 취득했다면 송파구는 해제된 적이 없어서 원칙적으로 2년 거주가 필요해요.

2025년 10월 16일 지정 효력과 대상 지역은 정부 정책브리핑의 규제지역 확대 지정 발표에서 확인할 수 있어요. 서울 전역과 경기 12개 지역이 이날부터 조정대상지역이 됐어요.

계약일이 아니라 세법상 취득일부터 확인하세요

일반 매매의 취득일은 보통 잔금을 모두 치른 날이에요. 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기부터 접수했다면 등기접수일이 취득일이 되고, 잔금일이 분명하지 않을 때도 등기접수일을 써요. 무조건 둘 중 빠른 날로 외우기보다는 실제 거래 순서를 등기사항증명서와 계좌이체 내역으로 확인하는 편이 안전해요.

세부 기준은 소득세법 시행령 제162조에 있어요. 분양이나 상속, 증여로 받은 집은 기준일이 다르게 잡히니 일반 매매 기준을 그대로 적용하면 안 돼요.

계약은 지정 전, 잔금은 지정 후라면 예외를 확인해요

2025년 10월 16일 전에 계약했지만 잔금은 그 이후에 치른 경우가 있어요. 세법상 취득일만 보면 지정 후 취득이지만, 아래 조건을 모두 갖추면 2년 거주 제한을 받지 않아요.

• 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결했을 것
• 공고 전에 계약금을 지급한 사실이 계약서와 금융거래 내역으로 확인될 것
• 계약금 지급일 현재 본인이 속한 세대가 다른 주택을 보유하지 않았을 것

계약금을 나눠 냈다면 일부만 보낸 날로 단정하지 마세요. 계약금 전액을 지급한 시점을 기준으로 무주택 여부를 보는 해석이 있어서, 계약금 완납일과 증빙부터 맞춰봐야 해요. 계약금 지급일 현재 이미 다른 집을 갖고 있었다면 이 예외는 적용받기 어려운데, 그때는 기존 집을 언제 처분했는지를 따로 따져야 해요.

거주하지 못했다면 상생임대주택 특례를 확인해요

취득 당시 조정대상지역이어서 거주요건이 생겼는데 세입자가 있어 들어가지 못했다면 상생임대주택 특례를 볼 차례예요. 요건을 다 갖추면 거주기간을 계산에 넣어주는 게 아니라, 거주기간 제한 자체를 받지 않게 돼요.

• 취득한 뒤 집주인으로서 맺은 직전 임대차계약이 있을 것
• 직전 계약의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상일 것
• 새 계약의 보증금·임대료 인상률이 직전 계약보다 5%를 넘지 않을 것
• 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작할 것
• 상생임대차계약의 실제 임대기간이 2년 이상일 것

체결 기한이 2026년 12월 31일까지라 이제 5개월 남짓 남았어요. 세입자와 계약을 다시 맺을 계획이라면 이 기한 안에 맺어야 특례를 받을 수 있어요. 기존 세입자의 계약을 그대로 승계한 기간은 직전 임대차계약으로 인정되지 않을 수 있으니, 취득일과 각 계약의 임대 개시일·실제 임대기간을 함께 맞춰봐야 해요.

자세한 요건은 소득세법 시행령 제155조의3에서 확인할 수 있어요. 이 특례는 거주요건만 풀어줄 뿐 2년 보유요건이나 양도 당시 1세대1주택 여부까지 없애주지는 않아요.

집을 내놓기 전에 이것부터 확인하세요

거주요건만 맞아도 양도차익 전부가 저절로 비과세되는 건 아니에요. 양도일 기준으로 세대의 주택 수를 다시 따지고, 일시적 2주택이나 상속주택, 분양권이 있다면 별도 규정을 봐야 해요.

• 등기사항증명서에서 취득 등기접수일을 확인하세요.
• 계좌이체 내역에서 잔금일과 계약금 지급일을 확인하세요.
• 그 날짜에 해당 주소가 조정대상지역이었는지 대조하세요.
• 주민등록초본으로 실제 전입·전출 기간을 계산하세요.
• 양도 당시 본인과 세대원의 주택·분양권 보유 현황을 함께 확인하세요.

실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대1주택이어도 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세돼요. 국세청 1세대1주택 비과세 점검표로 보유기간·세대·주택 수·고가주택 여부를 차례로 대조해 보세요.

취득일이 지정일과 맞물리거나 분양·상속·증여로 받은 집이라면 이 글만으로 판단하지 말고, 매매계약을 확정하기 전에 국세상담센터 126이나 세무사에게 취득 경위 전체를 설명하고 확인받는 편이 안전해요.

이 글은 2026년 7월 28일 기준으로 국가법령정보센터의 소득세법 시행령 제154조·제155조의3, 국세청 비과세 점검표, 정부 정책브리핑의 규제지역 지정 발표를 대조해서 정리했어요.